|
**********
Мэр Москвы Юрий Лужков уже не раз высказывался о том, что в столице необходимо ускорить темпы развития ипотеки. Однако на первичном рынке жилья это развитие осуществляется пока слабо, поэтому 90% ипотечных сделок приходится на вторичный рынок. Специалисты Департамента "Ипотечное кредитование" АН "Бекар" рассказывают о схеме получения ипотечного кредита при покупке квартиры.
**********
Первичный или вторичный?
По словам директора Департамента ипотечного кредитования АН "Бекар" Алексея Кошелева, ипотечные сделки на вторичном рынке сегодня занимают 90%: ипотека на первичном рынке пока что мало развита. На сегодняшний день на рынке ипотечного кредитования работа с первичкой возможна по двум схемам, однако обе они не очень удобны для заемщика.
**********
Первая схема довольно проста. Банк дает деньги на долевое участие в строительстве, не обязывая заемщика обращаться к конкретному рекомендованному застройщику. Однако, учитывая высокие риски в сфере долевого участия, в этом случае банк требует от заемщика в залог квартиру, находящуюся в его собственности. То есть, человек, желающий приобрести квартиру на первичном рынке по этой схеме, должен уже иметь одну квартиру, которую он сможет отдать в залог банку. Это условие серьезно ограничивает число потенциальных заемщиков - не у каждого желающего вложиться в долевое строительство, есть квартира, которую можно отдать в залог.
**********
Вторая схема ипотечного кредитования на рынке долевого участия реализуется сложнее. Эта схема ориентирована на кредитование долевого строительства без классического понимания ипотеки. Банк в данном случае работает с правами требования. Банк дает кредиты на покупку квартир у строительных компаний, прошедших аккредитацию (серьезную финансовую проверку со стороны банка). При этом банк аккредитует не компанию-застройщика, а лишь конкретный объект. В итоге, возможности выбора квартиры у заемщика серьезно ограничиваются. На сегодняшний день на ипотечном рынке всего 20-25 объектов строящейся недвижимости, с которыми можно работать по ипотечным схемам. Из-за описанных проблем ипотека на вторичном рынке сейчас более доступна.
**********
Обращение в агентство
В настоящее время большинство банков предпочитает работать с клиентами через агентства недвижимости. Обращаясь в агентство за сопровождением ипотечной сделки, заемщик может избежать многих трудностей, связанных с получением кредита и поиском подходящей квартиры.
**********
"Цена услуг агентства зависит от объема работ, - рассказывает А. Кошелев. - Если от агентства требуется только сопровождение кредита (оценка размера кредита, сбор документов, получение разрешения), то комиссионные составляют 2% от суммы кредита. Ипотечный обмен или покупка стоят 5% от суммы сделки".
**********
Получается, что ипотечный клиент платит агентству недвижимости меньше, чем клиент, совершающий сделку без привлечения заемных средств (обычная ставка в агентствах за сопровождение сделки - 6-10% в зависимости от типа сделки). Это связано с тем, что при получении ипотечного кредита заемщик несет большие дополнительные расходы. В первую очередь, возможно, придется заплатить банку за рассмотрение заявки (без гарантии результата). После подбора объекта необходимо будет оплатить его независимую оценку (оценщиком банка) - 100-150 длларов. За открытие счета в банке платят от 0,75% до 1% от суммы кредита. После покупки требуется также оплатить страховые взносы - 0,8 - 1,3% от суммы кредита. В целом получается довольно значительная сумма - до 2 тыс. долларов. Многие банки рекомендуют даже с самого начала приплюсовать ее к сумме требуемого кредита.
**********
Поиск подходящей квартиры
По мнению специалистов "Бекара", на этом этапе особенно важно сотрудничество с агентством. Часто заемщики, собираясь брать кредит, неправильно оценивают стоимость желаемых квартир. Банки информацией о цене недвижимости не располагают - они дают кредит на запрошенную клиентом сумму. Впоследствии может оказаться, что желаемое жилье стоит в 2 раза дороже. В случае работы с агентством таких ошибок не происходит.
**********
У банков особые требования к покупаемой через ипотеку квартире - обязательны санузел, отдельная кухня, наличие всех коммуникаций, горячая вода, электричество, газ. Сам дом должен быть не старше 1973 года или после реконструкции. Найти подходящую недвижимость с учетом условий банка - тоже работа риэлтора.
**********
Необходимо помнить еще об одном: для того чтобы банк выдал кредит, необходимо провести независимую оценку квартиры (ее делает оценочная компания, аккредитованная в банке). Оценка стоит 100 -150 долларов. Случается, что выбранная клиентом квартира оценивается банком ниже стоимости, назначенной продавцом. В этом случае банк согласится дать кредит лишь в размере 70-80% от оценочной стоимости. В таком случае заемщику придется либо искать недостающие для покупки деньги самостоятельно, либо другую квартиру.
**********
Оформление сделки и расчеты
При покупке квартиры через ипотеку в нотариальном договоре указывается ее реальная рыночная стоимость. Это означает, что государственную пошлину придется уплатить с гораздо большей суммы. Некоторые банки, правда, разрешают указывать в договоре не полную стоимость жилья, а только сумму кредита, что позволяет уменьшить расходы.
**********
За открытие счета в банке заемщику придется заплатить от 0,75 до 1% от суммы кредита.
**********
Купленная через ипотеку квартира отдается в залог банку, но при этом заемщик сразу становится ее собственником, может жить в квартире, прописать всех членов семьи, может даже сдавать ее (с разрешения банка). Единственное ограничение заключается в том, что до погашения кредита заемщик не сможет ни продать, ни обменять квартиру.
**********
По словам заместителя генерального директора ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (АИЖК) Александра Черняка, Правительство РФ на развитие ипотеки в качестве первого транша выделило 150 млрд рублей. "Руководствуясь этой суммой, через три-пять лет мы должны жить хорошо", - отметил он.
**********
Однако в новейшей российской истории есть множество примеров, когда большие суммы как в песок уходили в лабиринт различных ведомств, департаментов, комиссий и прочих бюрократических образований. Если эта ситуация повторится и в данном случае, то, действительно, через три-пять лет некоторые люди станут жить существенно лучше. Вопрос лишь в том, будут ли это те люди, которые сейчас стоят в очереди на получение муниципального жилья.
**********
На это А. Черняк честно ответил, что утвержденных схем пока нет, четкий порядок действий не прописан, министерства активно делят полномочия (называя это "сотрудничеством"). Что касается АИЖК, то оно в первую очередь заинтересовано в том, чтобы эти прения, наконец, закончились и оно бы имело четкое понимание, чем и как оно реально может распоряжаться и за что и в каком объеме несет ответственность.
**********
Москва. Дата публикации: 09/11/2005
**********
|
