В прошлом году Министерство экономического развития и торговли запустило пилотный проект содействия переселению нетрудоспособного и безработного населения из районов Крайнего Севера. В рамках проекта группа экспертов изучала рынок жилья в европейской части России. По их подсчетам, ежегодно в Москве под залог недвижимости совершается не более 1% сделок по покупке жилья. В Санкт-Петербурге чуть больше 2%. Каково же было изумление, когда выяснилось, что на таком весьма скромном фоне Торжок выдает рекордные показатели – сделки с квартирами совершили порядка 30% его жителей.
Несмотря на то что численность населения Торжка не превышает 25 тыс., в этом городке ежемесячно продается до 20 квартир. Большинство – на ипотечные кредиты. Все эти кредиты выдал местный Сбербанк. Формально феномен Торжка объясняется просто: однокомнатная квартира в городе еще недавно стоила всего $5 тыс. Вполне доступная цена даже при невысоких провинциальных жалованьях. Чтобы банк отнесся серьезно к кредитной просьбе заемщика, тот должен зарабатывать ежемесячно лишь 6 тыс. рублей.
Торжок в своих рекордах не одинок. Исследование показало, что ипотечное кредитование в регионах набирает очки. И темпы увеличения числа выданных кредитов в регионе опережают аналогичный показатель в Москве и Санкт-Петербурге.
Как рассказал участник пилотного проекта МЭРТа, консультант некоммерческого фонда реструктуризации предприятий и развития финансовых институтов Андрей Сапожников, доля сделок по ипотеке, например, в Пензе – 30% от общего числа покупки квартир. Правда, часть из них нельзя назвать ипотечными сделками в классическом виде. Часть квартир приобретается по дотируемой из городского бюджета программе "Молодая семья".
Рост числа выдаваемых в провинции ипотечных кредитов специалисты склонны объяснять миграционным фактором. Если попытаться написать портрет покупателя жилья, то получится, что за исключением Поволжья, практически всюду им окажется не коренной житель данного города. Это связано с тем, что финансовый ресурс местных жителей уже исчерпался и рынок жилья поддерживается исключительно мигрантами с севера страны и из стран СНГ – они покупают до 60% квартир в региональных центрах. А вот в Поволжье картина несколько иная. В Уфе, Пензе, Перми покупателей удается находить на внутреннем рынке. Причем риэлтеры в один голос заявляют, что высокая доля местных жителей среди новоселов объясняется ипотекой.
Большинство экспертов убеждены, что ипотечному рынку в провинции есть куда расти. По правилам бизнеса первый дом, который возводится в любом городе,– самый дорогой. Таким образом, застройщик пытается снять максимальные "сливки". Если получилось, строят второй дом – для людей чуть меньшего ранга. Лишь потом дело доходит до массового строительства панельных многоэтажек. Пока же в целом по России до типового жилья дело еще не дошло. В большинстве своем ведется лишь точечная застройка, и провинциальный рынок медленно заполняют недешевые квартиры в кирпичных или монолитных постройках.
В регионах кредит легко получить?
Прямая речь
Алексей Понтрягин, директор пензенской риэлтерской компании "Титул-Эксперт":
– Чтобы получить классический ипотечный кредит, надо пройти семь кругов ада. У нас существует агентство ипотечного кредитования. Но за шесть месяцев его существования было выдано всего семь кредитов. Причем желающих получить кредит на покупку жилья было много. Кандидатуры на получение рассматриваются в Москве. И по какой-то неведомой нам причине в основном приходят сверху отказы без объяснения причины. Самый же реальный способ купить квартиру – воспользоваться заменителем ипотеки и взять долгосрочный кредит в Сбербанке. Надо заплатить от 10 до 30% первоначальный взнос за квартиру, тогда банк дает кредит на 15 лет под 18-19%. Даже за обслуживание ссудного счета ничего не берет.
Другое дело, что купить квартиру на вторичном рынке стало сложно. Среди местного населения преобладают альтернативные сделки по приобретению жилья. Поэтому человек с "живыми" деньгами, в том числе и с кредитом, может рассчитывать только на первичный рынок. Эта тенденция уже вызвала строительный бум в нашей области.
Александр Диков, директор ульяновской риэлтерской компании "Центр недвижимости":
– Ипотека в нашей стране рассчитана на людей с высоким достатком. А у нас в Ульяновске средняя зарплата составляет всего 3 тыс. рублей. Причем на заводах ее еще и не выплачивают вовремя. Кто же даст кредит под такие доходы? Так что как таковой ипотеки в Ульяновской области просто нет. Но имеются ее заменители. В основном мы предлагаем людям накопительную систему на основе ЖСК. Суть ее в том, что человек, вступая в ЖСК, постепенно откладывает деньги на квартиру. Причем его вклад привязывается к стоимости жилья в процентном отношении и постоянно индексируется. Когда накопится до 50%, человек попадает в очередь. За один-два месяца ему приобретается жилье. Он переезжает в купленную квартиру и расплачивается с оставшимся долгом в течение восьми лет.
