В ближайшие три-четыре года российский гостиничный рынок ожидает всплеск активности. Уже сегодня в ряде регионов гостиничный бизнес развивается более динамично, чем другие сектора рынка недвижимости. Наибольшая активность гостиничного строительства отмечается в Москве и Санкт-Петербурге, ряде городов-миллионников, а также в Краснодарском крае. Однако в скором времени интерес к гостиничному строительству появится и в других регионах.
Остановиться негде
Об интересе к гостиничному бизнесу заявляют помимо крупных международных сетей и российские компании, часть из которых таким образом стремится диверсифицировать свой бизнес. Например, в развитие одного из самых известных российских курортов – "Красной поляны"– инвестируют средства "Газпром" и "Интеррос". А компания "Русские отели", входящая в состав холдинга "Базовый элемент", не так давно заявила о намерении построить в Новосибирске гостиницу, управлять которой станет южноафриканский оператор Protea.
Впрочем, особый интерес сейчас представляет московский рынок: по оценке экспертов компании Hotel Consulting and Development Group, здесь сейчас складывается исключительно благоприятная ситуация для вхождения на рынок новых игроков. В столице сегодня самый высокий среди европейских стран уровень максимальной первоначальной доходности гостиниц – 13,6%. Однако многое зависит от политики местных властей: желание одним махом избавиться от устаревшего номерного фонда уже сейчас приводит к возникновению дефицита номеров и удорожанию размещения в действующих гостиницах.
Совершенно иная ситуация складывается в российских регионах. В отличие от рынка Москвы там активно развивается сегмент мини-отелей и гостиниц среднего ценового уровня. Причем в регионах, где размещается бизнес крупных предприятий, гостиницы растут как грибы после дождя. В одном только Ханты-Мансийске на 50 тыс. жителей приходится свыше десяти отелей.
Эксперты в сфере гостиничного строительства отмечают, что сегодня региональные рынки достигают той точки развития, когда становятся интересны международным компаниям. "Сейчас Екатеринбург – третья столица по количеству сетевых гостиниц,– утверждает заместитель генерального директора компании Hotel Consulting and Development Group Марина Смирнова.– Там представлены Accor, Protea, SAS Rezidor. Активность на рынке отмечается в Нижнем Новгороде, где работает Park Inn, в Калининграде, Астрахани, Воронеже, Липецке, Казани. Но далеко не каждый региональный рынок способен генерировать спрос на гостиницы, находящиеся в управлении международных сетей. Поэтому они предпочитают концентрироваться в городах-миллионниках, где есть большой туристический поток".
В то же время есть рынки, которые для международных сетей не представляют интереса, зато привлекательны для местных игроков. Прежде всего это Приэльбрусье. Речь идет об объектах среднего класса с небольшой вместимостью. Правда, тут есть своя особенность: зачастую, по словам Марины Смирновой, мини-гостиницы сложно назвать таковыми – из-за низкого качества обслуживания.
Место вложения
В складывающихся условиях, по мнению Марины Смирновой, только масштабные проекты могут дать сопоставимую с вложениями прибыль и генерировать объемы. Но достигается это не одним десятком проектов, что в принципе демонстрирует Краснодарский край. Несколько лет назад здесь была утверждена "Градостроительная концепция размещения, проектирования, строительства и эксплуатации объектов гостиничной инфраструктуры на территории Большого Сочи". Сейчас в рамках этой программы идет реструктуризация гостиничной инфраструктуры курортного города. В частности, реконструируются гостиница "Чайка" – ее заменит многофункциональный центр "Чайка Плаза", а затем и гостиница "Москва", которая сменит название на "Сочи Плаза". Оба эти проекта реализует компания "Юмако" (в Москве она владеет небольшой гостиницей "Катерина".– "Ъ-Дом"). А в этом году управляющая компания "Новая площадь", входящая в группу компаний VMP Corp., приступит к реализации проектов по строительству гостиничных комплексов в Красной Поляне и Лазаревском районе города Сочи.
К горнолыжному курорту "Красная поляна" интерес проявили едва ли не все крупнейшие отечественные крупные компании. "Активную работу на нем ведут 'Интеко', 'Интеррос', 'Газпром' и другие,– рассказывает генеральный директор компании 'АСТА Элит' Андрей Морозов.– Компания по девелопменту горнолыжного курорта 'Роза Хутор', принадлежащая холдинговой компании 'Интеррос', признана победителем в конкурсе на получение прав долгосрочной аренды земельных участков Сочинского национального парка. Планируемый объем инвестиций в развитие курорта 'Красная поляна' составит около $100 млн".
Результаты такой активности инвесторов не заставили себя ждать: по данным "АСТА Элит", стоимость земли в районе "Красной поляны" за период с 1998 по 2004 год выросла в 12-15 раз и достигает $18 тыс. за сотку. Только газификация горнолыжного курорта подняла цены на землю в полтора-два раза. В это же время стоимость земли в престижных районах Большого Сочи выросли в четыре-пять раз.
Гостиницы завтрашнего дня
Очевидно, что Россия – огромный рынок, который только предстоит заполнить гостиницами. Однако многое в данном вопросе зависит от внутренней политики и активности отечественных инвесторов и девелоперов. "Многие западные гостиничные операторы неоднократно заявляли о своем желании инвестировать в строительство гостиниц на территории России,– рассказывает глава группы компаний 'Юмако' Тимофей Лесин.– Представители группы Accor неоднократно делали подобные заявления, компания SAS Rezidor в прошлом году объявляла о своем намерении построить в России как минимум 50 отелей. Но западные операторы придут позже, когда в России сформируются национальные сети отелей, которые можно будет впоследствии выкупить".
По мнению Тимофея Лесина, на фоне активного развития туризма можно ожидать увеличения вливаний в гостиничный бизнес в ближайшие три-четыре года. И в первую очередь это будет касаться регионов, обладающих туристическими возможностями, и курортных зон, а также крупных промышленных центров, гостиничный фонд которых в своем подавляющем большинстве морально и физически изношен.
"На гостиницах можно озолотиться"
Об особенностях столичного гостиничного рынка корреспонденту "Ъ-Дома" АННЕ ИВАНОВОЙ рассказала старший вице-президент компании Jones Lang La Salle Hotels МАРИНА УСЕНКО.
– Столичные власти много говорят о необходимости строительства гостиниц. Но кто действительно заинтересован в этом? В прошлом году много говорилось о том, что префекты административных округов в этом не заинтересованы, да и программа по привлечению приоритетных партнеров в этой области не реализована. Почему так произошло?
– Москва активно пытается получить право на проведение Олимпиады в 2012 году. Поэтому появляются программы по увеличению гостиничного номерного фонда, но мэру пока не удается заставить их работать. Сходная ситуация развивается и в Санкт-Петербурге. Там активное строительство гостиниц началось накануне 300-летия города и сейчас идет на спад. В сущности, гостиничный рынок по всей России находится на невысоком уровне, и события на нем носят спорадический характер.
Сегодня другие секторы сферы недвижимости приносят гораздо большие доходы, и потому гостиницы отодвигаются на второй план. В Москве инвестиции в офисную или торговую недвижимость вернутся в течение трех-шести лет. Что же касается гостиниц, то объем вложений в них намного больше. Кроме того, по отношению к остальным секторам недвижимости отели несут в себе больше рисков: если офисы сдают минимум на 11 месяцев, то гостиницу – каждый день. Значит, есть риски незаполнения номеров и, как следствие, недополучения прибыли.
– Тем не менее на столичном рынке существует ряд громких проектов: реконструируются крупнейшие гостиницы города – "Интурист", "Москва", на очереди "Россия"...
– Логически вокруг Кремля скоро не останется дешевых мест. Если ты хочешь жить в центре Москвы, видеть Кремль из окон, тебе надо платить соответствующую премию за это. Поэтому так или иначе все эти гостиницы будут заменены дорогими отелями, а те люди, которые не готовы за них платить, будут вынуждены искать что-то подальше от центра и терпеть определенные неудобства.
– Их почти одновременный вывод из эксплуатации отразился на рынке?
– Дефицит номеров уже есть. Туроператоры говорили об этом еще в прошлом году – как и в Санкт-Петербурге, в Москве ожидалось повышение цен на размещение на 30%. Впрочем, я слышала высказывание Юрия Лужкова о том, что все эти гостиницы настолько устарели, что использовать их дальше не было смысла. Пока есть инвесторы, в них заинтересованные, надо действовать.
– Инвесторы охотно выходят на московский гостиничный рынок?
– Пока интерес в основном проявляют гостиничные сети. Они, хотя и не выступают инвесторами, привносят определенные стандарты качества обслуживания. При том что они никогда не вкладывают собственные средства и работают на условиях договора управления, то есть перекладывают все риски на владельца, заинтересованность у них огромная. За гостиницу "Москва" была настоящая битва: в конкурсе участвовали пять международных сетей. То же самое, думаю, будет и с "Россией". Например, для компании Marriott International, которая выиграла конкурс по "Интуристу", было исключительно важно закрепиться на столичном московском рынке – непосредственно ими в Москве до недавнего времени управлялась только одна гостиница – Marriott Renessaince, а остальные с этой маркой работали по франшизе.
– То есть работой в Москве интересуются только крупные управляющие компании?
– У Accor, Starwood, Rezidor большие портфели брэндов, просто пока их негде размещать в Москве. К тому же мало кто из них соглашается работать по договору франчайзинга: они боятся доверять свой брэнд и репутацию кому-либо и стараются сами контролировать все процессы с тем, чтобы качество их марки не пострадало.
– Насколько широко на рынке представлены отечественные компании?
– Удивительно, что их до сих пор так мало, ведь для них есть громадная ниша на рынке. Русские гораздо лучше понимают и знают менталитет населения, властей, имеют связи. Так что непонятно, почему этого не происходит. На сегодняшний день есть несколько российских управляющих компаний – "Юмако", "Интурист" и "Прогресс". Я не знаю, в чем фокус, ведь всем понятно, что на гостиницах можно озолотиться.
