|
На столичном рынке недвижимости появился новый товар - малоэтажный городской дом - таунхаус
Для многих обитателей крупных мегаполисов, таких, как Москва, Санкт-Петербург и некоторых других, уже не стоит вопрос: где жить? Скорее - как жить? Анализ перспективных проектов позволяет понять, какое жилье будет в ближайшие годы пользоваться спросом. Это жилье средней этажности (12-22 этажа), высотная застройка (башни до 40-60 этажей) и малоэтажная застройка (от 1 до 6 этажей). По мнению некоторых аналитиков, дороговизна московской земли и отсутствие свободных площадок делают наиболее перспективными высотные дома. Косвенным подтверждением этого является и недавнее изменение нормы инсоляции, то есть освещенности. Теперь дома можно располагать так, чтобы солнце в окна каждой квартиры светило всего 2 часа в сутки. Это означает, что строить будут выше и ближе, чем раньше.
Однако в то же время риелторы заметили, что образовалась особая категория покупателей, которые не готовы жить в высотках. Самые состоятельные предпочитают элитное жилье в заповедных уголках исторического центра, прикупая при этом еще и загородный дом. Для других требуется компромиссный вариант: жилье, сочетающее в себе преимущества загородного и городского дома. Глава московского стройкомплекса Владимир Ресин, отвечая на вопрос "Итогов" о жилье, на приобретение которого он готов был бы потратить собственные деньги, сказал: "На жилье, которое заменило бы мне и квартиру, и дачу одновременно. Оно должно располагаться в спокойном, экологически чистом месте, откуда было бы удобно добираться на машине или общественном транспорте до работы. Квартира должна находиться в малоэтажном доме с уютным, спокойным двором, спортивными площадками и залами, химчисткой, прачечной, магазинами и кафе. Рядом - школа и детский сад".
В Москве не так много свободных площадей, где можно было бы строить малоэтажное жилье. Однако несколько подобных проектов уже существует. Например, в Куркине наряду с высотками построены 3-6-этажные дома, некоторые из которых предусматривают индивидуальный вход в квартиру и небольшой придомовый участок (таун-хаус). Причем под такое строительство было отдано несколько кварталов. По словам Ольги Свиридовой, директора аккредитованной правительством Москвы риелторской компании "СОБОР-СМ", уровень продаж квартир в малоэтажной застройке Куркино не отличается от продаж в обычных жилых домах при том, что цены на них значительно выше. По такому же принципу будут застроены и некторые другие районы, например Ново-Подрезково и Кожухово.
Группа компаний "Конти" реализует уникальный проект низкоэтажного жилья - городской усадьбы "Покровское-Глебово" на берегу Химкинского водохранилища, включающей несколько блоков таун-хаусов. Глава группы Тимур Тимербулатов сказал в интервью "Итогам": "Решение о такой постройке было вызвано желанием возродить традиции российской дворянской усадьбы, вписать в природный ландшафт нестандартный в сравнении с преобладающими современными архитектурными стилями, но сверхсовременный с точки зрения инжиниринга, комфорта и качества жилой комплекс в уникальном для Москвы месте". Успешные продажи позволили приступить к осуществлению следующего проекта компании, который называется "Покровский берег". Здесь с малоэтажными жилыми корпусами тоже будут соседствовать таун-хаусы.
Микрорайоны-поселки с малоэтажными домами есть в Митине, Южном Бутове - новых городских районах за пределами МКАД. Интерес строителей к такому жилью велик: площадь индивидуального дома в городской черте превышает 150 метров, а стоимость квадратного метра выше, чем в высотном доме.
Наступление таун-хаусов
Рынок индивидуального городского жилья, к которому прочно приклеилось название "таун-хаус", в России появился 10 лет назад. Сначала такие дома строились в Подмосковье, затем пересекли МКАД и появились даже в пределах Садового кольца. Риелторы констатируют: только за последний год отмечено возрастание спроса на индивидуальное городское жилье в ближайших пригородах на 20 процентов, а на территории Москвы - на все 40 процентов.
Интересно, что инициировали строительство таун-хаусов иностранцы, приезжавшие в столицу в длительные командировки и не желавшие жить в московских домах с разнородным составом соседей и специфическим коммунальным "комфортом". Для них были построены первые усадьбы, коттеджи и таун-хаусы в периферийных районах города и ближайшем Подмосковье, которые сдавались исключительно в аренду. Новейшая история коттеджного строительства на территории Москвы начинается в 1992 году - с возведения элитного поселка "Сетунь" (пересечение Минской и Мосфильмовской улиц). С формированием российского класса состоятельных людей стали строиться и поселки на продажу. В 1998 году был построен престижный поселок "Годуново" на Карамышевской набережной. В нем двухуровневые таун-хаусы с участком в 1,5-4 сотки в то время можно было купить по 2200-2700 долларов за квадратный метр. Позже были построены целые поселки: "Покровские холмы", "Полянка-120", "Чигасово", "Удачное" и "Серебряные родники", "Подушкино-таун" (всего, по оценкам риелторов, около 1000 домов). Ситуация изменилась, когда рынок таун-хаусов оценили городские власти. Куркино, Братцево, а в перспективе Кожухово и Ново-Подрезково обеспечат "чисто" таун-хаусные поселки в объеме, который превысит весь существовавший до этого.
Обретение индивидуальности
По словам Ольги Свиридовой, можно нарисовать довольно четкий портрет покупателей таун-хауса. Это представители среднего бизнеса или люди, имеющие собственное дело, высокооплачиваемые менеджеры, иностранцы старше 30 лет, семейные. Почему их выбор падает на таун-хаус, а не на особняк? Это прежде всего цены. Какими бы высокими они ни были, в целом городской дом рядом с МКАД площадью, допустим, 500 квадратных метров обойдется не дороже 500 тысяч долларов, тогда как загородный особняк будет стоить минимум в 2-3 раза больше.
В пределах Садового кольца сегодня одним из самых дорогих вариантов рынка малоэтажной застройки специалисты признают жилой комплекс "Палаты Муравьевых" в 1-м Зачатьевском переулке. Это, пожалуй, тот редкий случай, когда 17 трехэтажных таун-хаусов площадью от 260 до 420 квадратных метров решено было построить в центре города. Само расположение позволяет отнести этот комплекс к элитному жилью и запрашивать за каждый метр 4 тысячи долларов.
Компания "Авгур Эстейт" объявила о начале строительства в районе Плющихи, за храмом Воздвижения, усадьбы "Три тополя", которая будет представлять собой малоэтажный жилой комплекс из 7 таун-хаусов и 5-6-этажного дома на 12 квартир. В "Трех тополях" огромная по столичным меркам зеленая территория с 40-летними деревьями, а проектирование велось с учетом уникального ландшафта с перепадом высот до 8 метров. "Комплекс подобного уровня в Москве строится впервые. Мы учли столичный и зарубежный опыт строительства подобных проектов и собрали лучшее в "Трех тополях". Нашей задачей стало не получение максимальной прибыли, а создание наиболее комфортных условий жизни, возможных в центре города, для будущих обитателей усадьбы", - говорит Михаил Маликов, генеральный директор компании. Пока это элитное жилье не поступило в продажу, но, по оценкам риелторов, цена квадратного метра будет начинаться от 4 тысяч долларов.
Однако сегодня можно купить таун-хаус в пределах административных границ Москвы и не за такие большие деньги. В "Рождествено" (Митино) таун-хаусы продаются по цене от 750-800 до 1,5 тысячи долларов в зависимости от этапа строительства, в Южном Бутове - от тысячи долларов. На северо-западе, в Братцеве, "Вишневый сад" - около тысячи за метр, в Куркине - от 750 до 900 долларов. В поселке "Мир фантазий" в Крылатском, где предусмотрены различные типы домов - на 4, 12 или 25 квартир, а также спаренные коттеджи на две семьи (площадь таун-хаусов - 260 кв. м), цены колеблются от 1400 до 2500 долларов за метр.
Отдельные коттеджи
Конечно, эксплуатация таких поселков сильно отличается от многоэтажных корпусов. Здесь приходится заниматься не только "бытом", но и поддержанием высокого уровня благоустройства всей территории. Надо мыть фасады и окна, следить за газонами и детскими площадками. В жилых комплексах проложены линии оптико-волоконной связи, на диспетчерских пунктах установлена компьютеризированная автоматика, создана собственная сеть секьюрити: видеокамеры, датчики слежения, обеспечивающие закрытый контур по всему периметру территории поселка. Все это выливается в высокую стоимость проживания в таун-хаусах. Она может составлять и 150-300 долларов (в Куркине и "Рождествено"), и 500 долларов ежемесячно (в "Годуново").
"За" и "против"
И все же при всей привлекательности индивидуального городского жилья специалисты относятся к нему очень неоднозначно. По словам президента одной из строительных компаний, желание застройщиков поместить в городе, где довольно мало подходящих для псевдозагородного жилья мест, как можно больше популярных домов убивает саму философию индивидуального жилья. Если на Западе таун-хаусы располагаются так, что не смотрят в окна друг другу, то у нас происходит "скучивание" застройки, что объективно ведет к уплотнению замкнутого жизненного пространства и неизбежному увеличению числа контактов с соседями. Кроме того, например, в английском варианте жизнь в таун-хаусе - это обитание среди себе подобных, когда не требуются специальные меры защиты улиц с малоэтажным жильем и нет необходимости в создании специальной инфраструктуры. В российском варианте охрана и забор только подчеркивают отделение одной части общества от другой. Что, собственно, служит причиной раздражения тех, кто за забором, и дискомфорта жильцов внутри ограды.
Еще одно противоречие: строители столкнулись с необходимостью поместить малоэтажное жилье на фоне однообразных спальных районов. Существует неудачный опыт размещения таун-хаусов. Например, поселок "Княжичи", который не могут распродать уже не первый год, поскольку место строительства было выбрано неудачно - рядом промзона, гаражи и хрущевки.
Другая классическая ошибка при строительстве таун-хаусов, считают риелторы, - это неправильное соотношение общественных и жилых площадей. Поскольку такое жилье позиционируется как жилье для среднего класса (за редким исключением), который в отличие от элиты предпочитает платить за функциональное пространство, нужно увеличивать площадь в пользу жилых помещений. Обычно же из 150-200 квадратных метров большая часть приходится на огромный нефункциональный холл, гараж. По мнению ряда риелторов, сильно вздуты цены на таун-хаусы в Куркине. Если бы они держались на уровне 550 долларов за квадратный метр, спрос был бы реальным, говорят аналитики.
Российские риелторы отмечают, что с каждым годом спрос на таун-хаусы, сочетающие в себе преимущества загородного и городского дома, растет
Впрочем, по мнению Ольги Свиридовой, темпы продаж таун-хаусов говорят за то, что покупатель готов мириться с имеющимися недостатками проектов. "При грамотном маркетинге, создании имиджа, лица района, продуманной рекламной кампании ликвидность таун-хаусов очень высокая. Это новый тип жилья, которого раньше не было, и он становится популярным", - говорит она.
Ирина Мельникова
|
